아파트 경매는 매력적인 투자 기회지만 추가 비용 문제, 권리분석 등 주의점이 있습니다. 오늘은 아파트 경매의 정의와 장점, 주의점에 대해서 알아보겠습니다.
아파트 경매란
아파트 경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 경우, 법원이 해당 아파트를 강제로 매각하여 채권자에게 돈을 돌려주는 절차입니다.
이는 일반 부동산 거래와는 다른 특성을 지니며, 높은 수익률을 기대할 수 있지만 그만큼 리스크도 존재합니다.
잠깐! 용어 정리 하고 갑시다. 채무자 채권자란?
아파트 경매에서 채무자는 아파트를 담보로 대출을 받은 후, 대출금을 갚지 못한 사람을 의미합니다. 즉, 채무자는 아파트의 소유자였으나, 채무 불이행으로 인해 경매 절차가 진행되는 대상이 됩니다.
반면, 채권자는 채무자에게 돈을 빌려준 금융기관이나 개인을 지칭합니다.채권자는 채무자가 대출금을 갚지 못했기 때문에 법원에 경매를 신청하여 아파트를 매각하고 그 대금으로 자신의 채권을 회수하려고 합니다.
따라서 아파트 경매에서는 채무자가 빚을 갚지 못해 소유한 아파트가 경매에 넘어가고, 채권자는 그 경매를 통해 빌려준 돈을 회수하는 구조입니다.
장점
1. 상대적으로 저렴합니다.
경매로 나온 아파트는 일반 시장 가격보다 저렴하게 매입할 수 있습니다.
이는 감정가 대비 유찰을 거치면서 입찰가가 낮아지는 경우가 많기 때문입니다.
특히, 유찰이 여러 번 이루어지면 시세의 절반 가격에 낙찰받을 수도 있습니다.
잠깐! 유찰이란?
유찰이란 경매에 나온 물건이 낙찰되지 않고 무효화되는 상황을 말합니다.
이는 경매 당일에 해당 물건을 사려는 사람이 많거나, 입찰 가격이 내정가에 미치지 못할 경우 발생합니다.
유찰이 되면 다음 경매에서는 물건의 시작 가격이 보통 20%정도 낮아지게 됩니다.
이러한 과정은 물건이 매각될 때까지 반복되며, 유찰이 거듭될수록 가격은 점점 더 내려가게 됩니다.
2. 안전성이 보장됩니다.
경매는 법원에서 공식적으로 진행되므로 거래의 안전성이 보장됩니다.
일반 매매와 달리 소유권 관련 문제나 사기 위험이 적습니다.
법원이 매각 절차를 관리하기 때문에 매도인을 사칭하거나 이중 매매 등의 위험이 없습니다
3. 규제가 덜 합니다.
경매로 구입한 부동산은 일반 매매에 비래 규제가 덜합니다.
예를 들어, 토지거래허가구역 내 아파트를 경매로 구입할 경우 실거주 의무가 없으며
별도의 거래 신고 없이도 소유권을 이전받을 수 있습니다.
아파트 경매 주의점
1. 여유자금 확보가 중요합니다.
경매 낙찰 후에는 낙찰가 외에도 경매 수수료, 체납 재산세, 미납 관리비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
따라서 입찰 전에 이러한 비용을 충분히 고려하고 여유 자금을 확보해야 합니다.
2. 최대한 물건 상태를 확인하세요.
경매 물건의 경우, 내부 상태를 직접 확인하기 어려운 경우가 많습니다.
현재 거주자가 문을 열어주지 않으면 내부 확인이 불가능하며, 간혹 집 내부가 훼손된 상태일 수 있습니다.
따라서 현장 조사를 통해 최대한 물건의 실제 상태와 주변 환경을 파악해야 합니다.
3. 권리분석 꼼꼼히 하세요.
권리분석은 경매 참여 시 가장 중요한 부분 중 하나입니다.
세입자의 보증금이나 기타 법적 권리가 있는지 철저히 분석해야 합니다.
잘못된 권리분석으로 인해 추가 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.
4. 수익률 계산은 필수입니다.
경매로 나온 아파트의 가격이 항상 저렴한 것은 아닙니다.
시장 상황에 따라 경매 가격이 일반 매매 가격보다 높을 수도 있으므로,
시세와 비교하여 수익성을 평가해야 합니다.
여기서 잠깐! 수익률 계산해보기. 천천히 따라해 보세요.
1. 총 투자 비용 먼저 계산해보세요.
- 낙찰가: 경매에서 아파트를 낙찰받은 가격
- 취득세: 낙찰가의 1~3% (조정대상지역에서는 더 높을 수 있음)
- 등기 비용: 낙찰가의 약 0.25%
- 명도 비용: 전용 면적 기준으로 평당 12~15만원
- 이자 비용: 대출을 이용할 경우, 잔금 납부일에서 명도일까지 발생하는 이자
- 기타 필요 경비
2. 그 다음, 실투자금 계산하세요.
- 실투자금 = 총 투자 비용 – (대출금 + 임대보증금)
3. 이제 최종 수익률 계산합니다.
- 임대수익률: (월 임대료 * 12) / 실투자금
- 레버지리 수익률: [(월 임대료 * 12) – 연 이자] / 실투자금
5. 입찰 절차 꼭 숙지하세요.
입찰 시 필요한 서류(신분증, 도장, 입찰보증금 등)를 준비하고, 입찰 절차를 정확히 이해해야 합니다.
실수를 방지하기 위해 입찰표를 미리 작성해 가는 것도 좋은 방법입니다
마무리
아파트 경매는 저렴한 가격, 안전성이 보장되는 절차 등 매력적인 면이 많지만, 추가비용 발생과 같은 주의점이 있습니다.
주의사항을 잘 숙지하시고 경매에서 건승하길 바라겠습니다.